戴德梁行：开年论市 / 解读中国商业地产趋势与年度数据

引言

戴德梁行发布《大中华区资本市场快讯》，报告显示，中国内地商业地产投资于2017年再创新高，总金额达2730亿元，同比增长30%。其中，外资投资于2017年显著增长，同比增幅高达84%，占全年总投资额的21%。

市场永远充斥着变化，伴随2018年日历的掀开，许多投资者们都在关注最新的资本市场动态。“总结过去，预测未来”是每一年的年初大戏。去年资本市场的主要变化是什么？这些变化又释放出怎样的信号？

▲戴德梁行近日发布最新《大中华区资本市场快讯》

记录了去年一整年的商业地产最为核心的数据与投资要点，并对未来一年的市场变化做出了分析预测。

2017年大中华区商业地产投资要点：

◆ 中国内地商业地产投资于2017年再创新高，总金额达2730亿元。

◆ 广州，深圳于2017年投资额同比翻了三倍。

◆ 虽然写字楼仍是最受欢迎资产类别，但较往年十年(2007-2016)的平均占比55%已下降至43%。

◆ 酒店/旅游地产，服务式公寓，以及产业园/研发中心等投资金额在2017年同比增长了2-3陪。

◆ 受益于国家“租售并举”政策，大批资金涌向长租公寓的开发或投资。

◆ 拥有优异的资产及品牌管理的大型购物商场也不断受到投资者的追捧。

◆ 香港商业地产2017年全年投资总额同比增长92%达1534亿港元；其中工业和零售地产增幅显著，分别较去年增长2.4倍。

◆ 台湾投资市场也于2017年回暖，全年商业地产投资额同比增长7%达671亿新台币。终止了自2011年连续五年的量缩趋势。

戴德梁行环球董事大中华区投资及顾问服务部主管李志荣表述：“2017年华南城市经济增长迅猛，尤其是深圳和广州，分别以在8.8%和7.3%的GDP增长率领先于全国平均6.9%。如此强劲的经济增长趋势使得深圳和广州在2017年成为投资者竞相争夺之地，其商业地产投资额相较2016年分别翻了三倍。鉴于政府对粤港澳大湾区发展的高度重视，我们预期在大湾区内的城市投资将保持增长。”

戴德梁行大中华区资本市场研究及预测主管陈妍斐表述：“城市更新和新兴商圈将继续成为2018年的关注焦点。在收益率普遍压缩的大环境下 ，投资者更加重视于资产价值的提升。那些地理位置优越的老旧项目，通过有效翻新改造可带来较大的升值空间。另外，一些新兴商务区，例如北京丽泽，通州，上海大虹桥，前滩，广州琶洲，深圳前海等都具有较大的资产增值潜力。”

▲核心商圈甲级写字楼投资收益率（%），数据来源：戴德梁行研究部（点击查看大图）

此外，戴德梁行专家团队对于市场中的热点话题在报告中提出了相关看法：

戴德梁行联席主管中国投资及顾问服务部董事总经理叶国平表述：“新零售时代，体验为王，优质商场发展空间广阔：2017年被称为“新零售元年”，电商与商店不再水火不容。而是联手做大全渠道零售这块蛋糕。我们看到而电商巨头阿里巴巴一边又转而与商场合作，继私有化银泰商业、与百联集团达成战略合作之后，又入股高鑫零售，实行网订店取、送货上门等一系列O2O措施，进一步吸客创收。在如今的新零售时代，体验为王。

电商不再与商场打价格仗，而是抛出橄榄枝，两者通过共享会员系统、支付方式、物流配套，线上线下同价等策略，打破壁垒，相互推广、引流，一起把市场做大。在“新零售”图景中，优质商业地产发展空间广阔。”

▲大中华区零售项目投资额，数据来源：戴德梁行研究部（点击查看大图）

戴德梁行亚太区投资顾问部区域总监Gordon Marsden表述：“资产规模与管理：在中国大陆，那些管理能力较强、拥有大型租赁团队的物业持有者拥有更高的资产议价能力。同时，香港的领展在市场推出的大规模投资包也得到了十分优异的回报。戴德梁行很荣幸与此次交易有关，领展最终以2017年9月30日的估值溢价51.7%售出其与香港17个零售项目。

”

戴德梁行高级董事北中国区投资及顾问服务部主管刘兵表述：“通州?未来北京市行政副中心：2015年4月，中央政治局审议通过了一项历史性决议，将通州建设成为北京市行政副中心。2016年5月，中央政治局会议又重新定义通州的重要角色，以支持雄安新区的发展??位于北京以南约110公里的城市新区，十三五规划中国家三大发展战略之一。

2017年12月起，北京市行政机关开始迁往通州。与此同时，中国建设银行以及北京银行均签署了买卖协议，在通州购置了两座写字楼，总建筑面积为8万平方米。当地政府对基础设施大量投资以推动通州的发展，此举亦有催生大量投资者和租客需求的潜力。”

▲通州新城核心区重点项目分布，数据来源：戴德梁行研究部（点击查看大图）

戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端表述：“租赁住房市场发展进入快车道：随着“租购并举”的提出，作为房地产长效机制的重要组成部分，租赁住房市场的发展进入快车道。中央及地方各项支持租赁住房发展的政策密集颁布，房企、中介、银行、互联网巨头等多方主体积极涌入长租公寓市场??2017年已然成为长租公寓市场发展的元年。

只租不售的租赁住宅用地的出让已经在上海、北京、广州、深圳等地先后推出，并受到市场的追捧。同时类REITs的破冰也为此类项目未来的融资渠道拓有利于宽了可能性。

此外，通过购买而获取的整栋长租公寓房源，经过整体改造运营，一般会取得较好的资产增值效果，如新派公寓2013年初推出的新派公寓CBD旗舰店，由整栋收购的大厦改造而来，短短五年时间其房产增值就已达3倍多。”

戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰（James Shepherd）表述：“2017年境外投资又是创纪录的一年：中国境外房地产投资交易总额再创历史新高，录得422亿美元，较2016年增长10.3%。虽然现阶段对外投资政策不断收紧，但投资者们对外投资的意愿仍十分强烈。

值得一提的是外汇储备去年触底后在政府调控下企稳回升，同时国家也鼓励中国企业不断“走出去”。然而，不断上涨的债务问题迫使中国政府不得不对当前金融环境保持谨慎，这也使得企业对外投资以及国内外融资贷款变得困难。

我们预计2018年中国境外地产投资将有所降温，全年投资金额与去年相比或将下降30%至40%。香港、美国、英国以及澳大利亚仍将持续成为国内投资者最受青睐的投资目的地。另外平台收购这一形式在今年将会保持活跃。”

▲2017年房地产境外投资按资产类别分布，数据来源：Real Capital Analytics, 戴德梁行研究部（点击查看大图）